开荒清洁的管理标准及操作规程

一、目的

规范开荒清洁管理作业程序，确保物业成品保护及开荒清洁效率和质量。

二、适用范围

适用于各物业管理分公司小区物业开荒清洁工作的组织、管理、实施和验收。

三、开荒清洁的概述

1、开荒清洁的涵义——在物业建筑工程中常常会留下许多垃圾污垢，建筑部门一般只做一些简单的垃圾清理工作，不会对建筑物进行全面、彻底的清洁护理。这种新建成的建筑物第一次专业保洁称之为开荒清洁；它是一种“突击式、会战式”的清洁，又是物业保洁之首，可以为今后的物业日常保洁工作打下一个良好的基础。

2、开荒清洁的重要性——由于建筑工程中常常会遗留下许多垃圾污垢，各种地面、墙壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水渍、锈迹等；这些都必须在开荒工作中清洗干净，所以它是一项最艰苦、最复杂、最费神的工作，而且专业性、技术性、综合性较强；因此，保洁人员必须经过专业技术培训，使用专业的设备、工具、清洁剂（药剂），按科学的管理方法和严格的保洁作业程序、技术规范，对物业内、外进行专业的开荒清洁，才能保证质量，提高效率。

四、开荒管理要求：

1、所有开荒人员必须牢固树立“安全第一”的工作理念，各级人员按职责规定统一形象、统一着装、统一作业，认真做到“积极进取、尽职尽责、协调有序、坚决服从、执行迅速、保质保量”的管理要求。

2、要做好开荒工作，必须制订出一套合理的管理方案，并设置一个临时指挥机构（一般情况下应设置三级管理制度）和拟定管理作业流程。三级管理架构图和开荒管理流程图如下：

★  三级管理架构图：

★  开荒管理流程图：

3、岗位职责：

①现场指挥（部门经理）：

●负责与房地产开发商、项目部对接，确定开荒时间、区域、面积；制定管理方案，组织实施和质量监控；

●负责落实开荒清洁所需要的仓储、办公、物料购进及输出；和工程用水、用电等事项；

●负责落实开荒清洁人力的供给、统筹、及食宿后勤工作；

●根据工作中出现的问题，负责处理好内、外各职能部门的协调工作；

●负责与主管职能部门沟通，落实建筑边角料、垃圾等运输处理工作及开荒用车事宜（如大型垃圾车、酒水车等）；

②领班人员：

●根据现场指挥的要求时间，带领现场作业人员准时进入作业现场，对本人负责的区域或作业组的人员划分工作区域，明确责任，分配人员，确定工位和工时；

●向现场作业人员布置现场作业的任务、时间、标准、机械工具、物料、工艺工序和人员分配，宣布现场作业纪律和作业细则及注意事项；

●明确现场作业任务，协调工作关系，合理调度人员、机械、设备、工具、物料；

●掌握现场作业的开荒清洁进度，如进度出现问题，及时与现场指挥联系解决；

●负责对开荒现场作业质量的监督检查和作业质量验收。

●负责执行上级交给的其它临时工作任务。

③技术人员（领班兼任或专职）：

●根据开荒清洁要求对现场作业人员提前进行业务培训，讲解各种地面、墙面保洁方法和操作规程，各种清洁剂（药剂）的配比和安全防护措施；

●对重要清洁剂（药剂）配比要亲自动手调配，并监督指导使用。各类清洁剂（药剂）要进行注明，在现场分类放置，以方便作业人员使用；

●在作业现场进行技术指导和技术检查，如出现质量问题应及时在现场进行检查、解决；对重大责任事故应及时向上级报告，并提出解决方案和措施；

●对作业任务的组织实施提供各种技术保障(水工、电工、木工)，确保作业安全、技术安全、人员安全。

④保管人员（领班兼任或专职）：

●在作业任务下达后，根据现场指挥填写的《物品领用清单》，将所需物品准备齐全，为作业人员顺利完成作业提供物资保障。

●对作业现场使用的工具、服装、工作指示牌、各种机械、设备、工具、物料进行统一管理、发放、保管和维护，做好各类工具保养、维护工作；

●收工时，组织好工具和物品回收、登记、保洁和保管工作，及时与现场领班人员联系，作好第二天的工具、物品安排；

●作业完成后，应持《物品领用清单》逐件、逐样到仓库与仓库保管员清点，并在《物品领用清单》中填写退回数量，办理入库手续。

⑤作业组人员（环境管理员）：

●负责物业室内、外的垃圾清扫和清理；

●负责物业的高空外墙清洗；

●负责物业的室内外设施、饰物的清洁；

●负责执行上级的其它工作任务。

五、开荒管理方案制定

1、明确开荒清洁的工作区域；

①物业内、外建筑垃圾的清理；

②物业内、外的清洁；

③公用部分（外墙、道路、园艺绿化、设备房、电梯等）的清洁。

2、开荒清洁的费用预算：

①人员成本

②物资成本

③计划工时

3、开荒清洁的工作方式；

①管理公司自己做；

●这种方式适用于规模不大、开荒时间较充裕的物业，其优点是能锻炼清洁人员的耐劳毅力，增强清洁人员的专业本领，为今后的清洁保养奠定基础。

②聘请专业公司承做；

●清洁开荒工作量大，时间要求紧，需要投入大量的人力资源，特别是有些项目的清洁风险   程度高，如高空外墙清洁。

●专业性强的项目，如不同质地表面污迹的清洁要用不同性质的清洁剂（药剂）。

●清洁工具要求较高的项目，如大堂、中厅天花板的清洁需要用升降机等。

③管理公司自己做与聘请专业公司相结合。

●物业服务公司立足于自己做开荒，但对一些专业性很强或风险程度高的项目，则委托专业的清洁公司去做，而其他室内的清洁，如洗地、擦窗、抹灰等一般性的工作由自己做。

●如果要赶进度，也可以将一部份一般性的清洁工作交给专业清洁公司做。

4、开荒清洁的准备工作；

①现场查看；

●查看现场建筑、装饰所使用的材料性质，便于制定开荒清洁方案；注：在检查过程中发现有材料、装饰受到损坏，应拍照存档并及时报告上级和施工方，以便分清责任或提醒施工方及时更换；

●查看现场施工工程进度，准确判断开荒清洁介入最佳日期；

●摸清开荒清洁用水和用电的位置，了解建筑垃圾的清运处理方式。

②物料准备：

●根据现场实际情况拟定机械设备的种类及数量；

●根据现场实际情况拟定易耗物品的种类及数量；

●物资准备的品种、数量、质量，以适用、够用为原则；物资准备充分，可以减轻劳动强度，提高工作效率。

③人员筹备及动员。

●根据现场的工作量和清洁设备情况拟定所需人员的数量（包清洁设备操作技术人员），如需外援需提前做好后勤保障；

●做好开荒人员的岗前培训（安全要求、注意事项、操作规程等）及动员工作。

5、开荒清洁的组织与实施：

①开荒清洁的基本程序原则为：先室内后室外；先高位后低位；先清垃圾再铲除污渍然后擦拭抹尘；先粗后细的顺序进行；

②人员安排应分成若干个职能小组，分别负责不同工种、不同区域的开荒工作，并实行定人、定岗、定时、定量制；

③制定相应措施：让员工明确工作任务和操作规程的措施；清除各种难处理污迹的措施；与用户客人、施工人员交叉作业的措施；开荒后防止再污染的措施。

6、开荒清洁检查标准：

①室外；

②室内：●公共区域；●装修房；●毛坯房。

六、开荒清洁安全注意事项：

1、提前做好准备，工作时，女同事不得穿高跟鞋、裙子，任何人不得穿拖鞋或赤脚。

2、所有人员必须准时到达指定地点，按规定签名领取工具。

3、一切行动听指挥，服从领班的工作指派，统一进入开荒区域，不得独自进入非指定区域，如需离开，至少由1名同事或1名领班同行。

4、高空作业一定要征得主管级以上人员同意，不得野蛮操作。

5、在开荒过程中，注意脚下有无杂物，小心绊倒，特别是脚下的钉子。

6、在开荒过程中，不得带外人进入开荒区域，不得和其他人员进行任何交谈。

7、在开荒过程中，如遇到任何工作疑难或意外，第一时间向直属上司汇报，不得私自处理。

8、所有操作需领班（技术员）讲解示范后方可进行。

9、任何机器操作要在熟悉情况下进行，并由领班（技术员）现场指挥。

10、使用清洁剂一定要注意说明，听从领班（技术员）安排。

11、特殊的清洁作业应有明显的提醒人们注意标志。

12、清洁前，需做好自身安全防护措施，确保无任何危险的时候方能进行。

13、爱护、爱惜物业内的一切公有设备、设施及开荒工具。

14、使用电源插头时，湿手不要操作，不能乱插电源线。

15、不要随意打开或关闭电源开关。

16、不要随意移动消防设施，接触电线头及其它未安装好的设施。

17、清洁易碎东西时，应谨慎操作（轻拿轻放），如发现有损坏，应立即报告上级。

18、严禁抽烟及使用明火。

19、出入开荒现场时，选择安全路线行走，如不要在垃圾堆里踩过。

20、正确使用刀片，不要放在袋里，用完之后应交回。

21、照明不充足的地方应询问上司，不可自作主张。

22、清洁剂，用后将盖拧紧，不能随意乱倒剩余的清洁剂在其它角落。

22、在清洁石材和不锈钢设备时不能使用强酸或强碱性清洁剂，强酸或强碱会导致这些物质变色、变形；

24、清洁卫生洁具、大理石台面等不能使用清洁球、刀片等硬物，以免划伤表面；

25、不管是实木地板还是复合地板，清洁时不可沾湿水太多，否则容易造成木地板变形；

26、用电注意事项a.严禁私拉乱接。b.发现裸露电线不能用手去摸，找专业人事解决。c.在使用电器设备之前应先检查电线有无裸露现象。d.严禁人不在还开着电器设备。e.不能用湿抹布擦电源开关及接线盒。

27、用水注意事项　a.节约用水，严禁长流水。b.不能到处冲水、洒水(因地毯、木地板是不能粘水的)。c.在清洁卫生间时不能将遗留的水泥、石灰等冲入下水道中，以免堵塞。d.发现漏水、渗水现象应及时上报。

28、所有清洁物品应分类放置，不可混在一起。

29、当日工作完成后，将工具清洁干净交到指定地点并签名。

七、开荒清洁的物资清单及用途

1、擦地机：主要用于硬性地面清洗或地面抛光，是物业保洁不可缺少的清洁设备之一，有单盘式和多盘式两种。

2、高速抛光机：专用于地面抛光，其构造原理与擦地机相同；它通过高速旋转，使抛光垫与地面进行摩擦，达到抛光效果，适用于大理石、花岗石、云石、木质地板等各种平整硬质地面的抛光或晶面处理。

3、吸尘机：是用于地面、地毯、墙面等较平整部位吸尘的专用设备，是清洁工作中常用的设备之一。

4、吸水机：专用于清除积水，有单用吸水机和吸尘吸水机两种。

5、吹干机（吹风机)：主要用于地毯清洗吹干或地面打蜡后吹干。

6、高压水枪：主要用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、汽车、塑料地毯等；它利用马达加压，使水枪喷射出高压水流，冲洗物体表面（分电源动力和柴油动力两种）。

7、汽油水泵、汽油桶：主要用于开荒现场（供水系统没有完善时）清洁用水供给，前提条件必须保证附近有水源。

8、垃圾自卸车：装运垃圾的一种设备。

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